Kesin değerleme yapmaz. Karar Skoru rakamı yatırım tavsiyesi değildir.
İlan listelemez. Tek bir ilan dahi yayımlanmaz, satışa sunulmaz, aracılık yapılmaz.
İlan portallarından otomatik veri çekmez (scraping yok). Sadece kullanıcının kendisinin gönüllü olarak paylaştığı metinler işlenir.
Garanti vermez. "%100 doğru", "kesin kâr", "mutlaka yükselir" gibi ifadeler Compliance Guard tarafından engellenir.
İlke: "İlan değil karar. Stok değil analiz. Reklam değil güven."
2. 6 Veri Katmanı (Kaynaklar)
Karar Skoru altı bağımsız veri katmanının sentezidir. Her katman ayrı doğrulama eşiklerine sahiptir.
Katman
Kaynak
Güncelleme
Doğrulama
1. TCMB Konut Fiyat Endeksi
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası resmi endeks
Aylık
Birincil kaynak (tcmb.gov.tr)
2. TÜİK Konut Satış İstatistikleri
Türkiye İstatistik Kurumu
Aylık
Birincil kaynak (tuik.gov.tr)
3. Belediye Rayiç Bedel
İlgili belediyenin emlak vergi rayicı
Yıllık
Belediye yayını
4. İcra Satış Hareketleri
e-Satış / icra ilanları
Olay bazlı
Resmi ilan
5. İnşaat & Yapı Ruhsatı
Bölgedeki ruhsat / iskân verileri
Periyodik
Belediye/Çevre & Şehircilik
6. Anonim Crowdsource + Uzman Görüşü
Kullanıcı paylaşımı (anonim) + onaylı Senior uzman değerlendirmesi varsa bu kayıt
Sürekli
Min 10+ portföy/mahalle eşik, %50 dominasyon kontrolü
Önemli: Hiçbir veri kaynağı tek başına bir karar üretmez. Sentez yöntemi alttaki bölümde açıklanmıştır.
3. Sentez ve Karar Skoru Hesaplaması
Bir taşınmaz için Karar Skoru üretilirken sistem şu adımları izler:
Girdi normalleştirme: Kullanıcının verdiği il/ilçe/mahalle, fiyat, m², oda, bina yaşı, kat, tapu tipi standardize edilir.
Katman sorgusu: İlgili 6 veri katmanı için aynı bölgede mevcut veri toplanır.
Alt skor üretimi: Her alt başlık (Fiyat Uygunluğu, Bölge Sinyali, Yapı & Risk, Belge & Tapu, Bölgesel Talep) için 0-100 arası bir alt skor hesaplanır.
Ağırlıklı genel skor: Alt skorlar veri güven seviyesi ile ağırlıklandırılarak Genel Karar Skoru (0-100) üretilir.
Risk & öneri: Eşik dışı durumlar uyarı olarak işaretlenir (örnek: "Mahalle medyanının %15 üstünde").
Veri güven rozeti: Sonuç ekranında A/B/C/D güven seviyesi açıkça gösterilir.
Sentez ilkesi: Az veri varsa skor üretilir ama açıkça düşük güvenle sunulur. Veri yoksa "Senior uzman önerilir" yönlendirmesi yapılır.
4. Veri Güven Seviyesi (A/B/C/D)
Her Karar Skoru çıktısı bir veri güven rozeti taşır. Bu rozet hesaplamanın kaç katmandan beslendiğini ve kaç kaynak portföye dayandığını gösterir.
Rozet
Anlam
Eşik
Tavsiye
A
Yüksek güven
4+ veri katmanı aktif + 50+ portföy/mahalle
Skor tek başına güçlü, ek görüş opsiyonel
B
Orta güven
2-3 katman + 25+ portföy
Skor referans, Senior görüş tercih edilir
C
Sınırlı güven
1 katman + 10+ portföy
Skor tek başına yetersiz, Senior görüş şart
D
Veri yok
10+ portföy yok veya kaynak çakışması
Skor üretilmez veya çok düşük güvenle sunulur; Senior uzman önerilir
5. 4 Katmanlı Görünürlük Gradient
EvRotası emlakçıların portföylerini gösterirken katmanlı bir gizlilik mimarisi kullanır. Hangi katmanda görüneceğinizi siz seçmezsiniz — sistem belge ve rıza durumunuza göre otomatik yönlendirir (Vitrin Routing).
Katman
Görünür İçerik
Şart
Kim İçin
1. Tam Vitrin
Foto + parsel + adres + EİDS QR
TTBS belgesi + EİDS QR + ev sahibi yetki sözleşmesi + KVKK foto rızası
TTBS yetkili veya ofise bağlı emlakçı
2. Yarı Vitrin
Foto + sokak/mahalle (parsel/kapı no anonimleştirilir)
Emlakçı/ofis beyan + foto rıza beyanı + otomatik yüz/plaka redaksiyon
Junior/Mid emlakçı (TTBS yok)
3. Kısmi Vitrin
Bant veri (foto/parsel yok, fiyat/m² banded)
Beyan + KVKK onayı
Bağımsız, ofissiz emlakçı
4. Anonim Sinyal
Sadece mahalle bazlı agregat istatistik
Min 10+ portföy eşiği, tek emlakçı %50 üstü dominasyon olamaz
Sistem geneli, kamuya açık
Kural: Yarı Vitrin'de foto otomatik yüz + plaka redaksiyonundan geçer. Kapı numarası ve parsel verisi sanitize edilir. Privacy by design.
6. Anonim Bölge Sinyali — Privacy by Design
Bölge sinyali yayınlarken EvRotası dört garanti uygular:
user_id saklanmaz — sadece tek yönlü SHA-256 hash (12 hane) tutulur, geri çevrilemez.
Min 10+ portföy/mahalle eşiği — eşik altı bölgeler için sinyal üretilmez (yetersiz_veri döner).
Tek emlakçı %50 üstü dominasyon = re-identification riski → sinyal üretilmez.
Sadece agregat değer — ortalama, medyan, dağılım. Tek bir portföy geri tanımlanamaz.
Yasal dayanak: KVKK m.28 — anonim veri kanun kapsamı dışındadır.
7. 8 Katman Sahte Veri Önleme
Beyan + sorumluluk checkbox — kullanıcı içerik hakkına sahip olduğunu beyan eder.
KVKK 2026/347 ilke kararı — granül aydınlatma + ayrı açık rıza akışları
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik — uyum beyanı yasal sayfasında
EİDS (Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, 1 Ocak 2025) — uyum beyanı yasal sayfasında
MYK Seviye 5 Sorumlu Emlak Danışmanı belgesi — Senior uzman için zorunlu
⚖ Garanti ve disclaimer
Karar Skoru ön değerlendirmedir, kesin değerleme veya yatırım tavsiyesi değildir.
Senior uzman görüşmesi ön bilgi niteliğindedir; aracılık değildir.
Mini Rapor ön kontrol niteliğindedir; resmi danışmanlık raporu değildir.
9. Güncelleme ve Şeffaflık
Bu metodoloji belgesi yayın tarihiyle birlikte sürüm yönetimi altındadır. Algoritma veya katman değişikliği olduğunda son güncelleme tarihi yenilenir, geçmiş sürümler talep üzerine paylaşılır.