← Ana sayfaya dön
Metodoloji — Karar Skoru Nasıl Hesaplanır?
EvRotası'nın veri kaynaklarını, sentez algoritmasını ve güven seviyelerini açık bir şekilde belgeler. Son güncelleme: 29 Haziran 2026.
1. Felsefe — Neyi Yapıyoruz, Neyi Yapmıyoruz
EvRotası NE YAPAR
- Resmi açık veri (TCMB KFE, TÜİK Konut Satış İstatistikleri) ile bölge ortalamalarını gösterir.
- Anonim kullanıcı paylaşımlarını mahalle/ilçe agregasına çevirir.
- Bir taşınmazın temel girdileri için ön değerlendirme üretir (Karar Skoru).
- Onaylı uzman kaydı ve görüşme akışı varsa MYK Seviye 5 + TTBS doğrulama şartlı uzman eşleştirmesini yönlendirir.
EvRotası NE YAPMAZ
- Kesin değerleme yapmaz. Karar Skoru rakamı yatırım tavsiyesi değildir.
- İlan pazarı değildir. İlan sayısıyla yarışmaz, ilan satmaz, alım-satıma aracılık etmez. Yayımlanan her kayıt belge ve rıza doğrulamasının taşıyıcısıdır; sıralama reklamla değil doğrulama seviyesiyle belirlenir.
- İlan portallarından otomatik veri çekmez (scraping yok). Sadece kullanıcının kendisinin gönüllü olarak paylaştığı metinler işlenir.
- Garanti vermez. "%100 doğru", "kesin kâr", "mutlaka yükselir" gibi ifadeler Compliance Guard tarafından engellenir.
İlke: "İlan değil karar. Stok değil analiz. Reklam değil güven."
2. 6 Veri Katmanı (Kaynaklar)
Karar Skoru altı bağımsız veri katmanının sentezidir. Her katman ayrı doğrulama eşiklerine sahiptir.
| Katman | Kaynak | Güncelleme | Doğrulama |
|---|---|---|---|
| 1. TCMB Konut Fiyat Endeksi | Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası resmi endeks | Aylık | Birincil kaynak (tcmb.gov.tr) |
| 2. TÜİK Konut Satış İstatistikleri | Türkiye İstatistik Kurumu | Aylık | Birincil kaynak (tuik.gov.tr) |
| 3. Belediye Rayiç Bedel | İlgili belediyenin emlak vergi rayicı | Yıllık | Belediye yayını |
| 4. İcra Satış Hareketleri | e-Satış / icra ilanları | Olay bazlı | Resmi ilan |
| 5. İnşaat & Yapı Ruhsatı | Bölgedeki ruhsat / iskân verileri | Periyodik | Belediye/Çevre & Şehircilik |
| 6. Anonim Crowdsource + Uzman Görüşü | Kullanıcı paylaşımı (anonim) + onaylı Senior uzman değerlendirmesi varsa bu kayıt | Sürekli | Min 10+ portföy/mahalle eşik, %50 dominasyon kontrolü |
Önemli: Hiçbir veri kaynağı tek başına bir karar üretmez. Sentez yöntemi alttaki bölümde açıklanmıştır.
3. Sentez ve Karar Skoru Hesaplaması
Bir taşınmaz için Karar Skoru üretilirken sistem şu adımları izler:
- Girdi normalleştirme: Kullanıcının verdiği il/ilçe/mahalle, fiyat, m², oda, bina yaşı, kat, tapu tipi standardize edilir.
- Katman sorgusu: İlgili 6 veri katmanı için aynı bölgede mevcut veri toplanır.
- Alt skor üretimi: Her alt başlık (Fiyat Uygunluğu, Bölge Sinyali, Yapı & Risk, Belge & Tapu, Bölgesel Talep) için 0-100 arası bir alt skor hesaplanır.
- Ağırlıklı genel skor: Alt skorlar veri güven seviyesi ile ağırlıklandırılarak Genel Karar Skoru (0-100) üretilir.
- Risk & öneri: Eşik dışı durumlar uyarı olarak işaretlenir (örnek: "Mahalle medyanının %15 üstünde").
- Veri güven rozeti: Sonuç ekranında A/B/C/D güven seviyesi açıkça gösterilir.
Sentez ilkesi: Az veri varsa skor üretilir ama açıkça düşük güvenle sunulur. Veri yoksa "Senior uzman önerilir" yönlendirmesi yapılır.
4. Veri Güven Seviyesi (A/B/C/D)
Her Karar Skoru çıktısı bir veri güven rozeti taşır. Bu rozet hesaplamanın kaç katmandan beslendiğini ve kaç kaynak portföye dayandığını gösterir.
| Rozet | Anlam | Eşik | Tavsiye |
|---|---|---|---|
| A | Yüksek güven | 4+ veri katmanı aktif + 50+ portföy/mahalle | Skor tek başına güçlü, ek görüş opsiyonel |
| B | Orta güven | 2-3 katman + 25+ portföy | Skor referans, Senior görüş tercih edilir |
| C | Sınırlı güven | 1 katman + 10+ portföy | Skor tek başına yetersiz, Senior görüş şart |
| D | Veri yok | 10+ portföy yok veya kaynak çakışması | Skor üretilmez veya çok düşük güvenle sunulur; Senior uzman önerilir |
5. 4 Katmanlı Görünürlük Gradient
EvRotası emlakçıların portföylerini gösterirken katmanlı bir gizlilik mimarisi kullanır. Hangi katmanda görüneceğinizi siz seçmezsiniz — sistem belge ve rıza durumunuza göre otomatik yönlendirir (Vitrin Routing).
| Katman | Görünür İçerik | Şart | Kim İçin |
|---|---|---|---|
| 1. Tam Vitrin | Foto + parsel + adres + EİDS QR | TTBS belgesi + EİDS QR + ev sahibi yetki sözleşmesi + KVKK foto rızası | TTBS yetkili veya ofise bağlı emlakçı |
| 2. Yarı Vitrin | Foto + sokak/mahalle (parsel/kapı no anonimleştirilir) | Emlakçı/ofis beyan + foto rıza beyanı + otomatik yüz/plaka redaksiyon | Junior/Mid emlakçı (TTBS yok) |
| 3. Kısmi Vitrin | Bant veri (foto/parsel yok, fiyat/m² banded) | Beyan + KVKK onayı | Bağımsız, ofissiz emlakçı |
| 4. Anonim Sinyal | Sadece mahalle bazlı agregat istatistik | Min 10+ portföy eşiği, tek emlakçı %50 üstü dominasyon olamaz | Sistem geneli, kamuya açık |
Kural: Yarı Vitrin'de foto otomatik yüz + plaka redaksiyonundan geçer. Kapı numarası ve parsel verisi sanitize edilir. Privacy by design.
6. Anonim Bölge Sinyali — Privacy by Design
Bölge sinyali yayınlarken EvRotası dört garanti uygular:
- user_id saklanmaz — sadece tek yönlü SHA-256 hash (12 hane) tutulur, geri çevrilemez.
- Min 10+ portföy/mahalle eşiği — eşik altı bölgeler için sinyal üretilmez (
yetersiz_veridöner). - Tek emlakçı %50 üstü dominasyon = re-identification riski → sinyal üretilmez.
- Sadece agregat değer — ortalama, medyan, dağılım. Tek bir portföy geri tanımlanamaz.
Yasal dayanak: KVKK m.28 — anonim veri kanun kapsamı dışındadır.
7. 8 Katman Sahte Veri Önleme
- Beyan + sorumluluk checkbox — kullanıcı içerik hakkına sahip olduğunu beyan eder.
- Doğrulama seviyesi — beyan → admin onaylı → belgeli ilerleyen kademe.
- Kalite skoru — 70 altı portföyler ödüle sayılmaz.
- Tazelik skoru — 30/60/90 gün eşiklerine göre değer kaybı.
- Duplicate kontrol — foto hash, fiyat, m², bölge bazlı.
- Davranış analizi — kısa sürede aşırı yükleme (örn. 1 saatte 50 portföy) fraud flag.
- Şikayet → 24 saat SLA — başvuru sonrası inceleme.
- Ödül bekletme — pozitif puanlar 24-72 saat fraud kontrolü sonrası kesinleşir, negatif puanlar anında işler.
8. Sınırlar ve Hukuki Çerçeve
Yasak ifadeler (Compliance Guard tarafından bloklanır)
- "Kesin değer", "%100", "garanti", "mutlaka yükselir"
- "Yatırım tavsiyesi", "kâr garantili"
- Doğrulanmamış belge numarası iddiası
İlgili mevzuat
- KVKK 2026/347 ilke kararı — granül aydınlatma + ayrı açık rıza akışları
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik — uyum beyanı yasal sayfasında
- EİDS (Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, 1 Ocak 2025) — uyum beyanı yasal sayfasında
- MYK Seviye 5 Sorumlu Emlak Danışmanı belgesi — Senior uzman için zorunlu
Garanti ve disclaimer
- Karar Skoru ön değerlendirmedir, kesin değerleme veya yatırım tavsiyesi değildir.
- Senior uzman görüşmesi ön bilgi niteliğindedir; aracılık değildir.
- Mini Rapor ön kontrol niteliğindedir; resmi danışmanlık raporu değildir.
9. Güncelleme ve Şeffaflık
Bu metodoloji belgesi yayın tarihiyle birlikte sürüm yönetimi altındadır. Algoritma veya katman değişikliği olduğunda son güncelleme tarihi yenilenir, geçmiş sürümler talep üzerine paylaşılır.
- Geri bildirim: destek@evrotasi.com
- Hukuki başvuru: KVKK Aydınlatma + Yasal Çerçeve
- SSS: Sık Sorulan Sorular
EvRotası — Türkiye'nin emlak karar ağı
Bu sayfa
Bu sayfa
Faz 2.10 (29 Haz 2026) ile yayımlandı.